Comprar vivienda sobre planos tiene ventajas claras: precios más bajos que en entrega, plazos para pagar la cuota inicial y la posibilidad de escoger piso, vista o tipo de unidad. Pero también implica confiar en algo que todavía no existe. Por eso, antes de firmar la separación, vale la pena hacer algunas preguntas. No son complicadas, y cualquier constructor serio debería responderlas sin problema.
1. ¿El proyecto tiene licencia de construcción?
La expide una curaduría urbana (en Bogotá) o la oficina de planeación del municipio. Pide el número de licencia y verifica que corresponda al proyecto que te están vendiendo: dirección, número de unidades, pisos. Si todavía está en trámite, pregunta en qué etapa va.
2. ¿Dónde va a parar mi dinero?
Lo normal es que los recursos de los compradores se manejen a través de una fiducia inmobiliaria, no directamente en la cuenta del constructor. La fiduciaria guarda el dinero hasta que el proyecto cumple ciertas condiciones, como alcanzar un punto de equilibrio en ventas o tener la licencia. Pregunta con qué fiduciaria trabaja el proyecto y pide el contrato.
3. ¿Qué cambia con la nueva regla de 2026?
En 2026 el Gobierno expidió el Decreto 0510, que añade obligaciones para las fiduciarias en este tipo de negocios. Entre otras cosas, deben verificar que el constructor haya contratado un supervisor técnico independiente que vigile la obra, entregar información clara sobre riesgos, costos y derechos antes de firmar y durante todo el proyecto, e incluir en el contrato una matriz de riesgos que distinga lo que maneja la fiduciaria de lo que depende del constructor. Además, los contratos de adhesión deben pasar antes por la Superintendencia Financiera para evitar cláusulas abusivas.
Traducido: tienes derecho a saber qué riesgos existen, quién los asume y cómo te vas a enterar si algo cambia, por ejemplo si se mueve la fecha de entrega.
4. ¿Quién es el constructor?
Busca proyectos que haya entregado antes. Ve a verlos si puedes. Habla con alguien que viva ahí. Un recorrido por una obra terminada dice más que cualquier sala de ventas.
5. ¿Qué incluye exactamente?
Acabados, electrodomésticos, zonas comunes, parqueadero, depósito. Todo lo que te prometan, que quede por escrito. Los renders son inspiración, no contrato.
Un consejo final
No firmes con prisa. Las salas de ventas a veces transmiten urgencia («quedan pocas unidades»), y a veces es verdad, pero una compra de este tamaño merece un fin de semana para leer con calma. Si algo no está claro, pregunta. Y si no te responden bien, esa también es una respuesta.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado o de la fiduciaria del proyecto.