Columna de opinión
Pocas discusiones sobre vivienda son tan ideológicas como la de los arriendos. De un lado, quienes piden topes y más protección para los inquilinos. Del otro, quienes sostienen que cualquier control termina reduciendo la oferta y empeorando las cosas. Cada bando tiene sus ejemplos favoritos y suele ignorar los del otro.
Por eso me parece útil mirar con calma lo que pasó en Argentina, un país que en poco tiempo pasó de un extremo al otro.
De la ley a su derogación
En 2020 Argentina aprobó una ley de alquileres que fijaba contratos de tres años con ajustes anuales según un índice oficial. La intención era proteger a los inquilinos en un país con inflación muy alta. El resultado, según la mayoría de los análisis, fue que muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado de arriendo tradicional, la oferta se desplomó y conseguir un apartamento en Buenos Aires se volvió muy difícil.
En diciembre de 2023, el nuevo gobierno derogó esa ley mediante el decreto 70/2023. Desde entonces, propietarios e inquilinos pactan libremente la duración, la moneda y la forma de ajuste de los contratos.
Lo que muestran los datos
Según datos publicados por La Nación en agosto de 2026, la oferta de alquileres en Buenos Aires creció un 62 % solo en enero de 2024, el mes siguiente a la derogación, y hoy es más de tres veces mayor que en su punto más bajo de 2023. En los primeros siete meses de 2026 los arriendos subieron un 17,5 %, por debajo de una inflación del 19,2 %, lo que significa una leve caída en términos reales. En doce meses, el aumento fue del 30,7 %, también por debajo de la inflación.
Es decir: más oferta, y precios que por primera vez en mucho tiempo suben menos que el costo de vida.
Lo que los datos no cuentan
Sería fácil quedarse ahí y concluir que desregular lo resuelve todo. Pero la historia tiene matices que conviene no esconder. Buena parte de la nueva oferta viene de apartamentos que antes se destinaban a arriendos temporales o que estaban vacíos, y no necesariamente de vivienda nueva. Los contratos son ahora más cortos y variados, algunos en dólares, lo que da menos estabilidad a muchas familias. Y el contexto macroeconómico también cambió mucho en esos años, así que no todo se explica por la ley.
Además, para quien vive con un salario que sube menos que el arriendo, que los precios crezcan un poco por debajo de la inflación no es precisamente un alivio. Pagar un alquiler en Buenos Aires sigue siendo difícil para mucha gente.
Mi lectura
Lo que me deja el caso argentino es una lección que va más allá de la ideología: cuando las reglas espantan la oferta, los inquilinos pierden aunque la ley diga protegerlos. Y al revés: cuando la oferta crece, los precios tienden a moderarse, aunque no se resuelvan todos los problemas.
Eso no significa que la protección al inquilino no importe. Importa, y mucho. Pero la mejor protección que puede tener un inquilino es tener opciones: poder elegir entre varios apartamentos, negociar, irse si las condiciones no le sirven. Esa capacidad de elegir depende, sobre todo, de que haya suficiente vivienda.
Y en Colombia
Aquí tenemos una ley de arrendamiento de vivienda urbana que limita los incrementos anuales al IPC del año anterior en contratos de vivienda. Es un sistema intermedio que ha funcionado razonablemente, aunque tiene sus problemas, entre ellos que buena parte del arriendo en el país sigue siendo informal.
No creo que Colombia deba copiar ni a México ni a Argentina. Pero sí creo que debería mirar a ambos para no perder de vista lo esencial: sin construcción suficiente de vivienda, en arriendo y en venta, cualquier regla termina repartiendo escasez. Y repartir escasez nunca ha sido una buena política de vivienda.
Juan José Pujana Mena es empresario de proyectos de vivienda en Bogotá.