Columna de opinión
Hay cifras que uno lee y pasa la página. Y hay otras que, si uno trabaja en esto, se quedan dando vueltas. Esta es de las segundas: según Camacol, las iniciaciones de vivienda de interés social en Colombia llevaban en mayo de 2026 treinta y siete meses seguidos de caída. Más de tres años. El doble de lo que duró la contracción de la pandemia.
En mayo se iniciaron apenas 27.512 viviendas VIS, la cifra más baja desde 2013. Y si uno mira el cuadro completo, entre 2022 y 2026 las ventas pasaron de unas 186.000 unidades a unas 118.000, y las iniciaciones cayeron a casi la mitad. Los desistimientos, es decir, las familias que habían separado un apartamento y tuvieron que renunciar, se dispararon.
Detrás de cada uno de esos números hay algo muy concreto. Una pareja que ahorró durante años para la cuota inicial y no consiguió el crédito. Un proyecto que no llegó al punto de equilibrio y nunca empezó. Maestros de obra, ayudantes, ferreterías de barrio que se quedaron sin trabajo.
Las causas, sin simplificar
Sería fácil echarle la culpa a una sola cosa, y en redes sociales se hace todo el tiempo. Pero la verdad es que confluyeron varias.
La primera es el costo de construir. Los materiales, la mano de obra y la escasez de trabajadores calificados subieron los costos de forma importante en los últimos años. Y la vivienda social tiene un precio tope, así que cuando los costos suben y el precio no se puede mover, los márgenes desaparecen.
La segunda son las tasas de interés. Con tasas altas, muchas familias simplemente dejaron de calificar para un crédito hipotecario, o la cuota mensual se volvió impagable.
La tercera, y la más discutida, es el fin de los subsidios. El programa Mi Casa Ya cerró en diciembre de 2024. En 2022 se entregaron más de 67.000 subsidios a la demanda; en 2026, según el reporte, ninguno por esa vía. Para una familia de ingresos medios o bajos, ese subsidio era muchas veces la diferencia entre poder comprar y no poder.
El debate de fondo
Hay quienes sostienen que los subsidios a la demanda terminaban beneficiando más a los constructores que a los hogares, y que el dinero público debería ir a otras formas de acceso a la vivienda, como el arriendo social, el mejoramiento de viviendas existentes o la vivienda rural. Es un argumento que merece ser escuchado, y hay evidencia en distintos países que lo respalda en parte.
También hay quienes, como el gremio, sostienen que sin un instrumento que ayude a cerrar el cierre financiero de las familias el mercado de vivienda social simplemente no funciona, y proponen reactivar programas de subsidio y de cobertura a la tasa de interés.
No voy a pretender que tengo la respuesta definitiva a una discusión que involucra política fiscal y prioridades de gobierno. Pero sí quiero decir algo desde la experiencia de quien construye: lo que más daño le hace a la vivienda no es un instrumento u otro, sino la incertidumbre.
La vivienda se planea a cinco años
Un proyecto de vivienda no se hace de un día para otro. Entre conseguir el lote, diseñar, licenciar, vender, construir y entregar pueden pasar cuatro o cinco años. Si en ese tiempo las reglas cambian dos o tres veces, el riesgo se vuelve imposible de calcular. Y cuando el riesgo no se puede calcular, los proyectos no arrancan.
Eso es lo que me parece que no se ha entendido del todo en el debate público. Las familias necesitan reglas estables para ahorrar y planear su compra. Los constructores necesitamos reglas estables para comprometer tierra, capital y trabajadores. Los bancos necesitan reglas estables para prestar. Cuando todo cambia con cada gobierno, o peor, en mitad de un gobierno, todos se frenan al mismo tiempo.
Lo que haría falta
Si me preguntaran, diría que hacen falta tres cosas, más allá del instrumento concreto que se escoja.
Primero, una política de vivienda que dure más que un periodo presidencial. Que se discuta, que se ajuste con datos, pero que no se desmonte de un día para otro.
Segundo, atacar los costos. Trámites más rápidos, licencias que no tarden meses de más, suelo urbanizable disponible, formación de mano de obra. Cada mes de trámite es plata que termina pagando el comprador.
Tercero, dejar de pensar que la vivienda social es un problema de cantidad y nada más. Construir miles de unidades mal ubicadas, lejos de todo, sin transporte ni servicios, es una forma de resolver una estadística y crear otro problema. La vivienda social también tiene que ser ciudad.
Una última reflexión
Se dice que la construcción representa alrededor del 7 % del empleo en Colombia y que su efecto multiplicador en la economía es grande. Es cierto, y es un buen argumento. Pero a mí me gusta más otro: una casa propia sigue siendo, para millones de familias colombianas, la forma más concreta de estabilidad y de futuro. Cuando la vivienda social se frena, no solo se frena un sector. Se aplaza un proyecto de vida.
Ojalá las cifras de los próximos meses empiecen a cambiar. Pero no por un golpe de suerte, sino porque como país decidamos que la vivienda merece reglas claras y de largo plazo.
Juan José Pujana Mena es empresario de proyectos de vivienda en Bogotá.